设计过程/市场情报

尽职调查

2016年12月12日/作者Matthew Goelzer

帮助您做出成功的房地产投资决定的五个注意事项。

设想以下情形。您正在为零售业务选择新位置。您的经纪人刚刚向您显示了一个黄金地段的网站。您的直觉告诉您:“这就是财产!”

该地区的人口统计信息不仅与您的目标市场非常匹配,而且该地区靠近几家人流量大的成功企业,并且该物业的租赁率(或土地价格)极具吸引力。您很想让您的经纪人写一份租赁或购买协议。

在您实现这一飞跃之前,至关重要的是您应退后一步并回答一些重要的问题。在致力于项目可行性的职业生涯中,我协助业主在四大洲开发了数百万平方英尺的土地。以下是我建议为每个项目提出的五个问题:

1.该网站是否有潜在的财产索赔?

  • 建国之前的实体| 大多数所有者和开发商都知道有必要调查授予原住民或美洲原住民的任何权利和土地所有权。授予州主权之前可能会影响开发权的实体所享有的权利很少为人所理解。包裹上的索赔可能包括农业地区,公用事业或铁路的索赔。水权或矿权的所有权也可能禁止发展。
  • 地役权和债务负担| 仅仅因为您购买房地产,并不总是意味着您拥有完全的控制权,也不意味着其他人没有对该财产的主张或权利。所有者对财产的使用或转让也可能受到限制。这些问题大部分都应记录在产权中,但并非总是如此。彻底审查县或市网站上存档的历史文件,现场情况报告和上级机构文件至关重要。
  • 互惠协议1 和发展协议2如果您的业务将成为开发的一部分,那么您最好自己熟悉以下方面对施工,维护和/或运营施加的任何限制:
    基本协议。这些限制可以直接在开发中的各方之间以及开发人员和具有管辖权的机构之间施加。这些约束可能会影响开发中的设计,构造或运营,因此需要将其作为考虑的一部分。

2.什么土壤条件 是否存在于标的财产上?  

土壤改良是您项目预算的最大风险因素。尽管大多数土壤承包商对当地的土壤条件都有很深的了解,但土壤因地而异,并且谨慎进行岩土工程现场调查。具体风险包括:

  • 承载能力| 建筑计划的细节将指示需要对基础土壤或建筑基础进行哪些改进。注意与土壤材料的进出口有关的额外费用。
  • 液化| 需要特别注意在地震条件下可能液化的土壤。如果土壤报告表明可能液化,则可能需要特殊工程。
  • 结算| 当下面的土壤固结时,某些地点易于沉降。这些土壤的处理方式(就地处理,替换或加固)可能会对场地和建筑物的长期维护产生重大影响。
  • 收缩和膨胀| 如果在最初的设计和施工过程中不考虑粘土含量高,则会带来长期的维护成本。特别要注意的是整个场地的差异运动会影响建筑物和铺路的完整性。
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动态压实的示例是一种地面改良技术,涉及通过起重机吊起重物并以规则的间隔反复将其掉落以增加土壤密度。

3.是否解决了任何环境方面的考虑?

  • 现有污染| 充分了解土壤或地下水污染的现有和潜在来源。可能需要长期清理或监视。如果存在来自相邻物业的污染羽流,建议使用标识源的基准报告来保护您的利益。自然发生的条件,例如甲烷,ra或砷的存在,可能需要增加在项目预算过程中应理解和考虑的建筑系统。
  • 施加的监管限制| 当地的空气质量区和水区可能会限制与污染物排放水平相关的生产或销售量。可能存在区域,本地或站点特定的约束,可能会影响您的业务运营。
  • 湿地| 尽管这种土地面积已得到广泛认可,但湿地的定义因管理机构而异,并且可能包括现有的排水沟和滞留池。
  • 受保护物种 | 即使以前开发的站点也可以包含受保护物种。评估该地点是否被指定为重要的野生动植物栖息地,这可能会对施工产生季节性影响

4.是否有实用程序?

  • 可用容量 确认实用程序的可用性是可行性过程中至关重要的第一步。实用程序可能不容易获得,或者可能需要扩展,这可能会对您的项目产生巨大的成本和进度影响。容量不足可能取决于您的项目或附近其他大型项目的需求。在当今市场上,典型的例子包括雨水系统容量,生活用水压力以及电气服务升级和扩展的潜力。
  • 前期费用| 根据现有实用程序服务的连接点,安装成本可能因站点而异。了解本地实用程序规则,以便适当地预算项目中需要进行的场外改进。
  • 长期费用| 考虑到该项目公用事业的长期成本。这可能是选址的关键因素。在某些情况下,竞争性公用事业提供不同的费率选择。
  • 了解进度影响| 熟悉设计和安装实用程序改进的过程以及它们如何影响项目进度。扩展,安装或重新定位实用程序的过程可以迅速成为您的项目计划的驱动程序。预先了解这些影响将有助于做出更好的决策,并防止可能影响您开业日期的意外事件。
  • 能源回扣| 了解可用的折扣。能源回扣可能对时间敏感,可能会影响设计方向。在这些方面走在前列,将增加您利用所有可用折扣的机会。

5.是否有会影响您项目的异地考虑?

  • 异地基础设施的能力| 应该考虑对地方和区域基础设施的评估。应考虑任何非现场改进(例如交通信号灯或道路拓宽)的成本和进度影响。交通工程师进行的早期评估可以极大地减少在此过程后期发现致命缺陷的风险,从而节省您的时间和金钱。
  • 卡车和铁路运输| 运输路线的位置和质量直接影响将材料和货物运输到市场的成本和可靠性。知道交货时间或服务频率是否受到限制,因为这可能会影响后勤存储容量和您计划的物流模式。
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异地改进示例,以提高新开发的访问质量。

无论您是正在寻找自己的第一地的成长型企业,还是拥有经验丰富的房地产团队同时对多个收购进行尽职调查的开发商,目标都是相同的:为您和您的下一个房地产工作商业。

确保对以上所有选址标准进行全面评估,可以降低财务风险,并使您免受意外情况造成的压力。这样的清单也使您充满信心地前进,因为您知道自己已经保护了董事会,投资者和主要利益相关者。

当进行尽职调查时,关键是要知道正确的问题,以提出所需的答案。在向您提供“必问”问题列表的同时,每个项目都有其自己的独特变量,需要分析大量细节。如果您正在考虑进行土地开发项目,我强烈建议您聘请一个独立的专业人士,专门从事项目可行性研究,以使他们的专业知识为您服务。解决您站点周围的所有假设和未知因素,最终将导致交付成功的项目。

 

脚注

1. 相互地役权协议(REAs)是可能影响特定场所开发的协议,包括限制,限制或指导未来开发的类型或程度。它们通常用于指导购物中心的发展。理解任何现有或计划中的协议的影响至关重要,尤其是如果您不直接参与制定用于控制站点开发和使用的语言的话。

2. 开发协议是开发商与地方政府之间的有约束力的协议,可能会影响开发权利和要求以及使用条件。预先了解这些内容可以防止意外发生,包括在决策过程的早期确定超常费用或运营限制。